Beli-and-Hold Real Estate Investing: The Ultimate Guide

Melabur hartanah membeli-dan-beli adalah pembelian harta sewa dengan niat memegangnya untuk jangka masa yang lama. Ia adalah strategi pelaburan hartanah yang paling biasa, dengan pelabur mengharapkan untuk menerima pendapatan sewa bulanan dan penghargaan masa depan. Pulangan pelaburan (ROI) yang baik untuk hartanah membeli dan menahan adalah 9 peratus atau lebih setahun.

Jika anda mempunyai peluang membeli-dan-terus dan cari pembiayaan, lihat Visio Lending. Ia menyediakan pinjaman berjangka 30 tahun untuk pelaburan tunggal serta pinjaman portfolio untuk tiga hingga tujuh hartanah. Dapatkan sehingga $ 2 juta dengan harga yang kompetitif untuk peminjam utama. Dapatkan prabayar dalam talian dalam masa beberapa minit.

Bagaimana Strategi Harta Tanah Beli-dan-Pegang Kerja

Strategi hartanah beli-dan-pemilikan adalah strategi yang digunakan oleh pelabur hartanah untuk membeli hartanah, menyewakannya dan memegangnya untuk jangka panjang, biasanya lima tahun atau lebih. Strategi hartanah beli-dan-pemilikan adalah jenis strategi hartanah paling biasa kerana ia secara umumnya dianggap lebih mudah daripada membetulkan dan membuang sifat kerana tidak ada pengalaman yang diperlukan, dan anda boleh menyewa profesional untuk membantu menguruskan harta anda.

Strategi hartanah membeli-dan-tahan boleh menjadi cara yang baik untuk pemula untuk terlibat dalam pelaburan hartanah. Ia juga merupakan strategi yang kukuh untuk pelabur yang berpengalaman yang ingin membina kekayaan dari masa ke masa dari penghargaan harta dan penambahan ekuiti.

Jenis-jenis Pelaburan Harta Tanah Beli-dan-Pegang

Melabur hartanah membeli-dan-pelaburan adalah strategi pelaburan jangka panjang, dan terdapat beberapa jenis pelaburan beli-dan-terus. Ini termasuk perkara-perkara seperti melabur dalam harta pusaka dan gedung apartmen.

Jenis-jenis strategi pelaburan hartanah membeli-dan-hold termasuk memasukkan pelaburan dalam:

  • Realiti Turnkey: Beli bergerak di hartanah yang sedia ada di luar kawasan kejiranan anda yang biasanya datang dengan penyewa dan syarikat pengurusan hartanah
  • Harta sewa percutian: Melabur dalam harta percutian yang mengimbangi beberapa kos pemilikan rumah dengan membawa pendapatan sewa
  • Harta berbilang kaum: Beli hartanah dengan 2-4 + unit dan menyewakannya untuk pendapatan sewa
  • Bangunan apartmen: Beli harta benda yang biasanya mempunyai 5+ unit dan mencipta pendapatan sewa bulanan dan pendapatan lain seperti pendapatan belian dan tempat letak kereta
  • Hartanah komersil: Membeli harta yang digunakan untuk tujuan perniagaan seperti bangunan pejabat, kedai runcit atau hotel

Lima Faedah Pelaburan Harta Tanah Beli-dan-Pegang

Biasanya terdapat lima faedah yang boleh anda perolehi dengan melabur dalam hartanah membeli-dan-hold yang menjadikannya bermanfaat untuk pelabur jangka panjang. Antara manfaat ini termasuk pendapatan pasif, potongan cukai, penambahan ekuiti dan banyak lagi.

Berikut adalah lima manfaat melabur dalam hartanah membeli-dan-hold:

1. Pendapatan Bulanan untuk Beli-dan-Hold Real Estate

Salah satu manfaat utama membeli-dan-hold hartanah melabur adalah pendapatan sewa bulanan dan apa-apa pendapatan lain harta yang menjana seperti penjual, dobi dan pendapatan letak kereta. Pendapatan ini dianggap sebagai pendapatan pasif dan biasanya diambil kira secara bulanan.

Untuk memastikan anda mengumpulkan pendapatan sewaan sebanyak mungkin, anda perlu menetapkan harga sewa anda dengan betul. Jika anda ingin mengetahui berapa banyak yang perlu anda bayar untuk disewa, lihat analisis pasaran sewa kami.

2. Susut nilai / Potongan pada Harta Tanah Beli-dan-Pegang

Terdapat banyak kelebihan cukai yang boleh diperolehi daripada memiliki hartanah membeli-dan-hold. Ini termasuk perkara seperti dapat menghapuskan belanja tertentu seperti susut nilai dan juga potongan gadai janji dan potongan yuran asal pinjaman. Faedah cukai harta adalah satu lagi kelebihan utama untuk membeli-dan-memegang pelaburan hartanah.

Untuk maklumat lanjut mengenai potongan cukai pelaburan hartanah membeli-dan-pemegang, lihat panduan kami mengenai faedah dan potongan cukai harta sewa.

3.Buat Ekuiti dalam Hartanah yang Anda Pegang

Dengan pelaburan membeli-dan-hold, penyewa anda membayar hipotek anda untuk anda, bererti ekuiti dalam harta anda biasanya meningkat setiap bulan. Selain itu, penyewa juga akan membayar perbelanjaan faedah anda, yang boleh ditolak cukai. Oleh itu, penting untuk mencari penyewa yang baik yang membuat pembayaran segera dan tepat waktu.

Ketahui lebih lanjut mengenai mencari penyewa dalam panduan mendalam tentang cara mencari penyewa.

4. Penghargaan terhadap Real-Estate Beli-and-Hold

Walaupun harta anda dapat berfluktuasi dalam nilai, ia adalah pertaruhan yang aman bahawa harta benda yang baik terletak di kawasan yang baik akan naik dengan mantap dalam nilai dalam jangka waktu yang panjang. Ini adalah berbeza dengan pelabur pemulihan jangka pendek yang mungkin mengubahsuai harta dengan jangkaan bahawa apresiasi akan berlaku lebih cepat. Apresiasi biasa untuk membeli-dan-hold real estat adalah antara 3 persen dan 5 persen setiap tahun.

5. Leverage on Buy-and-Hold Real Estate

Kerana anda boleh meminjam wang untuk membeli harta sewa, anda boleh membiak berapa banyak harta yang boleh anda beli. Dengan hanya bayaran pendahuluan sederhana, anda boleh membeli sekeping harta tanah berharga. Tambahan pula, anda boleh memanfaatkan ekuiti sedia ada untuk memanfaatkan pinjaman ekuiti rumah dan kredit.

Semasa membaling rumah dapat menjana keuntungan, ia tidak menghasilkan pendapatan pasif, tidak mempunyai kelebihan cukai, tidak membina ekuiti jangka panjang, dan leverage tidak mempunyai banyak kesan jangka panjang. Bagi orang yang mencari penciptaan kekayaan jangka panjang, membeli-dan-menang menang tangan-bawah.

Cara Cari Hartanah Beli-dan-Tahan Baik

Sifat adalah calon yang baik untuk pelaburan beli dan terus apabila ia mempunyai potensi sewa serta potensi untuk naik nilai dari semasa ke semasa. Di samping itu, harta calon yang baik akan ditempatkan di kawasan dengan kumpulan penyewa yang layak dan berkelayakan yang akan menduduki harta tersebut, dengan itu menjana pendapatan sewa yang mantap.

Tiga penapis biasanya diperlukan untuk mencari calon pelaburan jangka panjang yang baik:

1. Pilih Jenis Kejiranan yang Benar untuk Melabur

Hartanah sewa terbaik terletak di kawasan kejiranan kelas menengah dan berpenghasilan tinggi. Di sinilah 75 peratus penduduk hidup. Cari sekolah yang baik, belanja dan komuniti yang ada di mana orang peduli di mana mereka mahu hidup.

Apabila memilih kejiranan untuk membeli hartanah membeli-dan-menahan, pertimbangkan perkara berikut:

Berhati-hati untuk Melabur di Neighbourhoods Bad

Jangan tergoda untuk membeli hartanah murah di zon perang. Anda akan membayar mereka - secara harfiah - dalam jangka panjang. Terdapat sedikit peluang untuk penghargaan, pembaikan akan dikenakan harga mahal, dan sewa tidak mungkin meningkat dari masa ke masa. Peraturan yang baik: jika anda tidak membenarkan ahli keluarga untuk melawat hartanah selepas gelap, anda mungkin tidak mahu membeli di sana.

Melabur dalam Kejiranan Mewah Bolehkah Anda Kos

Di ujung lain spektrum, hartanah mewah boleh menghasilkan aliran tunai negatif kerana kos gadai janji, cukai harta dan penyelenggaraan boleh melampaui sewa yang boleh dipegang oleh harta itu. Walaupun penghargaan mungkin baik, aliran tunai negatif mungkin akan memakan semua keuntungan. Sekali lagi, berpegang pada sifat di mana majoriti masyarakat anda hidup, terutamanya jika anda baru membeli dan menampung pelaburan hartanah.

Untuk petua lanjut mengenai pelaburan dalam hartanah, lihat panduan kami tentang cara melabur dalam hartanah.

Melabur di Backyard Sendiri atau di tempat lain

Akhir-akhir ini, ia semakin popular untuk pelabur membeli sewa di luar kawasan mereka sendiri. Itu tentunya mungkin, tetapi ia memerlukan pengalaman dan sistem yang baik untuk melakukannya dengan jayanya. Di sinilah syarikat-syarikat hartanah turnkey datang ke dalam gambar. Mereka membeli hartanah, memulihkannya dan menjualnya kepada pelabur.

Pelabur biasanya membeli sifat-sifat turnkey ini di luar kawasan geografi mereka sendiri. Ia memberi peluang kepada mereka untuk menjadi pemilik tanah yang hand-off, mempelbagaikan portfolio pelaburan mereka dan melabur dalam tawaran yang baik di luar kawasan mereka sendiri. Hartanah ini datang dengan penyewa dan mempunyai syarikat pengurusan hartanah di tempat.

Untuk mendapatkan maklumat lanjut mengenai hartanah tepat arah, di mana untuk mengetahui dan apa yang diharapkan, periksa panduan kami yang mendalam mengenai hartanah tepat pada masanya.

2. Cari Hartanah yang Baik

Sebaik sahaja anda mempunyai ruang dalam fikiran, langkah seterusnya adalah menentukan jenis harta yang hendak diperolehi. Jenis hartanah yang perlu anda pertimbangkan termasuk bangunan keluarga tunggal, pelbagai keluarga, dan / atau apartmen dalam keadaan baik. Mari kita lihat beberapa ciri khusus perumahan yang perlu anda pertimbangkan ketika melabur dalam hartanah membeli-dan-tahan.

Apabila melabur dalam hartanah membeli-dan-hold, anda harus mempertimbangkan perkara berikut:

Melabur dalam Hartanah Keluarga atau Multifamily

Ramai pelabur bergelut dengan keputusan sama ada untuk membeli kediaman tunggal keluarga atau harta pelbagai unit. Pakar biasanya bersetuju bahawa unit keluarga tunggal paling sesuai untuk pelabur baru.

Namun, bangunan berbilang unit kecil seperti dupleks boleh dibeli dengan bijak kerana ia menjana beberapa sewa walaupun satu unit kosong. Perlu diingat, apabila harta keluarga tunggal kosong, anda tidak akan mendapat sewa. Bangunan pangsapuri dan hartanah pelbagai unit dengan lebih daripada empat unit memerlukan pengurusan yang lebih intensif dan paling sesuai untuk pelabur berpengalaman.

Untuk maklumat lanjut mengenai membeli gedung berbilang unit, anda boleh membaca panduan utama kami tentang cara membeli duplex, triplex, atau fourplex.

Keadaan Perkara Pelaburan Harta Tanah untuk Beli-dan-Pegang

Membeli harta dalam keadaan siap sewa adalah pilihan yang jelas. Walau bagaimanapun, bersiaplah untuk membayar harga yang lebih tinggi untuknya. Sebaliknya, penaik-atas mungkin menawarkan tawaran yang sangat baik, tetapi anda perlu menghabiskan masa dan wang untuk menyiapkannya.

Melabur di Tanah atau Bangunan Komersial

Anda mungkin juga tergoda oleh tawaran membeli-dan-potongan yang melibatkan tanah kosong atau hartanah komersil. Kedua-dua ini adalah yang terbaik untuk pelabur yang berpengalaman. Pembelian tanah biasanya tidak menghasilkan apa-apa pendapatan, tetapi mereka mempunyai perbelanjaan yang perlu dianggarkan. Hartanah komersil mempunyai banyak kerumitan yang paling baik untuk pelabur yang berpengalaman.

Untuk maklumat lanjut mengenai membeli tanah kosong, lihat panduan mendalam kami untuk membeli tanah.

3. Memastikan Pembelian Hartanah Beli-dan-Pegang Menjadikan Perasaan Kewangan

Seperti yang anda lihat pada harta, perhatikan faktor kewangan. Untuk bermula, jangan risau untuk berunding dengan tawaran yang baik. Mendapatkan harga diskaun mungkin tidak penting untuk sewa, tetapi harga menjejaskan kos membawa bulanan anda. Lebih penting lagi, harga yang baik bermakna anda membuat wang masuk ke dalam perjanjian.

Pastikan anda juga mengetahui kadar sewa untuk kawasan yang anda sedang mengitari. Adakah terdapat pasaran sewa di sana? Bolehkah penyewa berpotensi membayar sewa yang anda harapkan untuk mengenakan bayaran? Akhirnya, akankah sewa yang dijangka meliputi perbelanjaan menjalankan harta benda? Anda tidak mahu membeli hartanah dengan impulsif dan berakhir dengan kerugian bulanan yang anda tidak mampu. Semak kadar cap sifat-sifat yang berbeza supaya anda dapat membandingkannya dan menganalisis kadar pulangan yang dihasilkan oleh pelaburan hartanah beli-dan-pemegang anda.

4. Menggunakan Ejen Harta Tanah Melalui Menemukan Membeli-dan-Memegang Harta Tanah Anda sendiri

Mencari harta yang baik boleh dilakukan dengan ejen hartanah atau sendiri. Dengan ejen, anda mendapat manfaat daripada perkhidmatan penyenaraian pelbagai (MLS), yang menunjukkan semua sifat tersenarai ejen di kawasan anda. Itu boleh membuat kerja cepat mencari harta benda yang baik, walaupun kebanyakan akan berada pada harga pasaran.

Jika anda mencari tawaran sendiri, anda mungkin mempunyai peluang yang lebih baik untuk mencari perjanjian di bawah pasaran, tetapi akan ada lebih sedikit unit yang dipilih. Jika anda lebih suka untuk mencari sendiri, Craigslist adalah pilihan yang baik kerana terdapat pelbagai untuk dijual oleh pemilik (FSBO) laman web di luar sana. Anda juga mungkin dapat merundingkan perjanjian yang lebih baik kerana penjual tidak perlu membayar komisen harta tanah.

Untuk mendapatkan maklumat lanjut tentang cara mencari untuk dijual oleh pemilik hartanah, lihat panduan kami tentang cara mencari dan membeli FSBO.

Bagaimana Membiayai Harta Beli-dan-Hold anda

Apabila anda membeli harta untuk ditahan, terdapat dua cara untuk membiayai pembelian. Anda boleh membayar tunai, yang akan menyediakan aliran tunai segera. Atau, anda boleh mendapatkan gadai janji atau pembiayaan lain, yang akan membolehkan anda memperolehi harta walaupun anda tidak mempunyai jumlah wang tunai penuh untuk membeli.

Kedua-dua jenis pembiayaan untuk membeli-dan-hold pelaburan hartanah termasuk:

1. Bayar Tunai untuk Harta Buy-and-Hold

Terdapat kelebihan yang pasti untuk membayar tunai untuk hartanah pelaburan beli-dan-pegang. Manfaat yang paling jelas adalah anda mula membuat pendapatan bulanan dengan segera. Oleh kerana anda tidak mempunyai bayaran gadai janji bulanan, sebarang aliran tunai bulanan adalah milik anda untuk disimpan. Tambahan pula, jika harta itu kosong, anda tidak akan mempunyai bayaran gadai janji yang besar untuk membuat pembayaran bulanan secara bulanan.

Di samping itu, dengan tunai, anda mungkin dapat berunding dengan penjual dan penutupan yang lebih cepat. Kelemahan yang jelas untuk membayar semua wang tunai adalah bahawa ia dapat mengurangkan simpanan tunai anda. Jika anda telah menanggung jumlah yang besar ke dalam pembelian harta itu, maka anda mungkin mempunyai sedikit biaya untuk kos bulanan atau kecemasan kewangan untuk harta tersebut.

2. Mengambil Pinjaman untuk Harta Beli-dan-Pegang

Kebanyakan orang tidak mempunyai wang untuk membayar semua wang tunai untuk harta sewa; jadi pembiayaan adalah keperluan untuk mereka. Namun, ada kelebihan tertentu untuk menggunakan wang yang dipinjam. Selagi anda mempunyai bayaran pendahuluan yang diperlukan, kepercayaan kredit untuk meminjam dan pembelian itu masuk akal, anda mempunyai potensi untuk memperoleh pinjaman untuk harta seterusnya anda.

Tambahan pula, leverage kewangan mencipta pulangan yang lebih besar. Anda menggunakan sedikit wang - bayaran pendahuluan anda - untuk mendapat keuntungan daripada aset yang besar. Fikirkanlah: untuk hanya $ 10,000 atau $ 15,000 dari saku, anda mungkin boleh membeli harta sewa $ 100,000 dan mendapatkan semua faedah kewangan daripadanya. Ini bermakna bahawa anda mendapat manfaat daripada pelaburan $ 100,000, bukan hanya bayaran pendahuluan sebanyak $ 10,000.

Walau bagaimanapun, terdapat keburukan untuk pembiayaan. Perbelanjaan bulanan terbesar akan menjadi pembayaran gadai janji yang boleh memakan banyak - dan dalam beberapa kes, semua - sewa. Jika harta itu kosong, anda perlu membayar bayaran gadai janji itu dari poket anda. Pinjaman itu sendiri juga dilengkapi dengan kos - kedua-dua kos untuk mendapatkan gadai janji dan faedah yang anda bayar untuk meminjam wang.

Sekiranya anda sedang mencari pembiayaan pelaburan, lihat Visio Lending, pemberi pinjaman hartanah beli-dan-pemegang. Ia menawarkan pinjaman jangka panjang untuk kedua-dua pelaburan hartanah dan portfolio, iaitu tiga hingga tujuh hartanah). Anda boleh membiayai sehingga $ 2 juta dengan pinjaman kepada nilai (LTV) sebanyak 75 peratus hingga 80 peratus, dan kadar faedah adalah kompetitif untuk peminjam utama.

Lawati Visio Lending

Jenis Pinjaman Harta Tanah untuk Beli-dan-Pegang

Pembiayaan untuk hartanah sewa beli dan pemilikan datang dalam empat bentuk asas: pinjaman harta sewa talian, pinjaman konvensional, pinjaman kerajaan dan pembiayaan penjual. Setiap jenis pinjaman ini biasanya sesuai untuk jenis pelabur beli-dan-tertentu tertentu.

Berikut adalah empat pilihan pembiayaan pelaburan beli-dan-paling biasa:

1. Pinjaman Harta Tanah dalam talian

Pinjaman hartanah sewa dalam talian ditawarkan oleh pemberi pinjaman membeli-dan-pemegang yang biasanya tidak mempunyai lokasi bata-dan-mortar, beroperasi sepenuhnya dalam talian dan menawarkan proses yang diperkemas. Peminjam beli-dan-pemegang ini biasanya disesuaikan dengan pelabur dan menawarkan kadar yang kompetitif dan pinjaman hartanah pelaburan. Di bawah ini, kami mempunyai petikan dari salah satu pemberi pinjaman dalam talian yang disyorkan kami.

"Setiap harta yang anda peroleh menjadikannya semakin sukar untuk memenuhi keperluan hutang kepada pendapatan untuk pinjaman kerajaan dan bank tempatan. Jika anda menyasarkan untuk mengembangkan portfolio sewa anda tetapi mengalami masa yang sukar untuk pembiayaan, anda akan ingin mencari peminjam dalam talian seperti Visio Lending dengan pinjaman berasaskan aset yang layak berdasarkan harta dan tidak melihat pendapatan atau dokumentasi cukai. "

- Alyssa Tomashek, Pakar Pemasaran, Visio Lending

2. Pinjaman Konvensional

Pinjaman konvensional ini berasal dari bank dan institusi kewangan lain dan boleh termasuk pinjaman portfolio atau hipotek selimut. Ini boleh menjadi lebih mudah untuk melayakkan diri, tetapi kadar faedah dan yuran mungkin lebih tinggi daripada dengan pilihan lain. Selain itu, banyak pinjaman konvensional memerlukan 20 peratus atau lebih sebagai bayaran pendahuluan.

3. Pinjaman Kerajaan

Penyedia program pinjaman seperti Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) dan Jabatan Hal Ehwal Veteran Amerika Syarikat (VA) menawarkan pinjaman dengan bayaran lebih rendah daripada pinjaman konvensional. Pinjaman FHA biasanya memerlukan 3 peratus ke bawah, dan veteran yang berkelayakan boleh diluluskan untuk bayaran pendahuluan $ 0. Terma biasanya lebih mudah, dan kadar faedah lebih rendah daripada pinjaman konvensional - pinjaman dari FHA dan VA kedua-duanya pada purata purata kurang daripada 4.6 peratus.

Walau bagaimanapun, pinjaman kerajaan boleh menjadi lebih sukar untuk memenuhi syarat dan dimaksudkan untuk rumah utama dan bukan pelaburan, walaupun kedua-dua FHA dan VA membenarkan peminjam membeli satu hingga empat unit hartanah selagi mereka berhasrat untuk tinggal di salah satu unit . Tambahan pula, beberapa jenis pinjaman Pentadbiran Perniagaan Kecil (SBA) juga boleh digunakan untuk membeli hartanah komersil untuk strategi membeli-dan-hold.

4. Pembiayaan Pemilik

Pembiayaan pemilik adalah apabila penjual menggantikan bank, dan dia membiayai harta itu dan menerima bayaran bulanan daripada menerima jumlah penuh jualan pada waktu tutup. Penjual mungkin bersetuju kerana ini kerana bayaran bulanan biasanya termasuk minat, jadi ia memberikan tambahan yang baik.

Bagi penjual yang tidak memerlukan semua wang tunai mereka pada masa jualan, pembiayaan pemilik mungkin menarik. Anda juga mungkin mendapati penjual sanggup fleksibel dengan terma dan kadar faedah, yang dapat membantu memastikan kos bulanan di cek. Kadar dan syarat pembiayaan pemilik berbeza-beza kerana mereka benar-benar terpulang kepada pembeli dan penjual untuk bersetuju.

Untuk maklumat lanjut mengenai pembiayaan pemilik, bagaimana ia berfungsi, dan apa yang diharapkan, periksa panduan kami yang mendalam mengenai panduan pembiayaan pemilik.

Menguruskan Harta Tanah Beli-dan-Pegang

Adalah dinasihatkan supaya pelaburan beli-dan-tidak bersifat pasif dan memerlukan pengurusan yang berterusan. Pada asasnya terdapat dua cara yang berbeza untuk menguruskan pegangan anda: anda boleh menyewa pengurus hartanah atau mengurus bangunan sendiri. Orang yang mengupah lebih banyak kos tapi memerlukan sedikit masa anda semasa menguruskan harta itu sendiri.

Untuk menguruskan pelaburan beli-dan-hold anda, anda biasanya perlu:

Sewa Pengurus Harta untuk Harta Sewa Anda

Mari dipotong untuk mengejar: pengurus hartanah akan menelan belanja sekitar 7 persen hingga 12 persen dari sewa bulanan anda. Tambahan pula, anda mungkin membayar sewa sebulan untuk meletakkan penyewa. Kos itu sering menakutkan pelabur yang tidak berpengalaman, dan ia boleh difahami. Walau bagaimanapun, itu tidak menggunakan pengurus hartanah sebagai keadaan yang tidak baik.

Pertimbangkan realiti: walaupun 10 peratus daripada daftar sewa anda, anda mendapat pengurusan 24/7 unit anda. Pengurus akan mengiklankan harta itu, menunjukkan harta, penyewa skrin, mengambil bayaran sewa dan menyelaraskan pembaikan. Tidak lebih lagi pukul 2 pagi mengenai tandas yang disokong. Jika penyewa lewat dengan sewa atau mengganggu jiran-jiran, syarikat pengurusan tahu bagaimana untuk mengatasinya.

Namun, dengan menggunakan pengurus tidak bermakna ia merupakan proses pengeluaran sepenuhnya. Terdapat sejumlah "pengurusan pengurus" yang diperlukan. Salah satu kesilapan yang paling lazat yang membeli pelabur membuat pemikiran adalah mereka boleh meletakkan harta mereka di tangan seorang pengurus hartanah dan hanya duduk dan mengumpul cek sewa setiap bulan. Sebenarnya, banyak pekerjaan berlaku untuk memilih pengurus yang baik. Kemudian, anda perlu menyemak dengan pengurus anda secara berkala, tinggal mengetahui status harta tersebut dan pastikan pengurus melakukan tugasnya.

Urus Beli-dan-Tahan Harta Tanah Anda sendiri

Jika anda memilih untuk menyimpan wang yang anda sebaliknya akan membayar kepada pengurus hartanah, anda perlu mengambil tugas yang akan ditangani pengurus. Anda perlu mengiklankan harta tersebut, memaparkannya kepada bakal penyewa, menyaring mereka, mengumpul sewa, mengendalikan pembaikan dan melakukan pembukuan. Untuk membantu, anda boleh membaca artikel kami mengenai senarai semakan tuan tanah dan memuat turun templat semak senarai percuma kami.

Sekiranya anda memutuskan untuk menguruskan sendiri, anda masih memerlukan perkhidmatan pelbagai profesional. Pertama, walaupun tidak diperlukan, pertimbangkan untuk menggunakan agensi hartanah untuk menyenaraikan hartanah di MLS dan tapak gabungan seperti Trulia. Kolam renang penyewa yang paling layak akan beralih kepada syarikat hartanah tempatan untuk mencari sewa. Walaupun anda perlu membayar ejen sewaan bulan untuk mendapatkan penyewa, anda mungkin akan menanggung sendiri lebih banyak atau lebih dalam kekosongan dan perbelanjaan lain yang cuba mendapatkan harta sewa anda sendiri.

Anda juga memerlukan buku alamat yang baik bagi jurujual - tukang serba guna untuk pembaikan, tukang paip, pembaikan perkakas dan sebagainya. Anda juga memerlukan seorang peguam, yang berpengalaman dalam hubungan penyewa tuan tanah untuk membuat perjanjian sewa anda dan masa-masa ketika penggusuran tidak dapat dihindari. Nasib baik, terdapat perisian yang boleh membantu dengan ini. Baca panduan pembeli kami mengenai perisian pengurusan hartanah terbaik untuk maklumat lanjut.

Salah satu pembekal perisian pengurusan hartanah yang disyorkan adalah Avail. Ia adalah syarikat di seluruh negara yang menawarkan skrining penyewa, koleksi sewa dalam talian dan penjadualan penyelenggaraan. Unit pertama selalu percuma.

Lawati Avail

Cara Dapatkan Penyewa untuk Beli-dan-Memegang Pelaburan Harta Tanah Anda

Kunci kejayaan jangka panjang dengan hartanah membeli-dan-hold adalah untuk mendapatkan penyewa yang baik untuk menduduki unit anda. Ini bermula dengan menetapkan harga sewa yang betul dan pengiklanan dan pemasaran hartanah yang baik. Kemudian, penyewa yang berpotensi mesti ditapis dengan teliti untuk mencari calon terbaik. Akhirnya, anda perlu mempunyai pajakan yang kuat di tempatnya.

Untuk mendapatkan penyewa bagi anda membeli-dan-hold pelaburan anda harus:

Harga Pelaburan Harta Tanah Beli-dan-Tahan Anda dengan Betul

Anda perlu menetapkan harga sewa anda dengan betul untuk mencari dan menarik penyewa yang tepat. Anda harus menetapkan harga sewa anda pada nilai pasaran yang adil dengan menggunakan sewa harta setanding, dengan mengambil kira kemudahan, kejiranan dan saiz harta anda. Peraturan umum mengatakan bahawa sewa anda perlu kira-kira 1 peratus dari nilai harta anda.

Berikut adalah peta yang menunjukkan sewa median mengikut negeri supaya anda dapat melihat bagaimana harga sewa harta anda dibandingkan.

Pasaran untuk Mendapatkan Tenant Leads untuk Harta Beli-dan-Hold Anda

Sama ada anda menggunakan perkhidmatan ejen hartanah, firma pengurusan hartanah atau melakukannya sendiri, anda ingin mengisi kekosongan secepat mungkin. Ini bermakna pemasaran yang teguh untuk menarik minat penyewa yang berpotensi. Di sinilah MLS dan tapak lain seperti Zillow atau Apartments.com sangat membantu.

Mujurlah, anda tidak perlu menjadi agen untuk menggunakan perkhidmatan seperti Trulia sendiri. Satu lagi alat percuma ialah Craigslist. Sebaik sahaja hartanah disenaraikan, sama ada anda atau ejen / pengurus anda perlu menunjukkan harta itu. Semakin ramai orang yang melihatnya, semakin besar kemungkinan anda akan berakhir dengan prospek yang berkelayakan.

Menyewa Penyewa untuk Beli-dan-Hold Real Anda

Pelabur-pelabur yang ternama sering berkeinginan untuk mendapatkan harta mereka menyewa bahawa mereka akan mengambil sesiapa sahaja yang bersedia mengisi kertas kerja itu. Itu biasanya bencana yang akan berlaku. Sebaliknya, paparkan prospek anda dengan berhati-hati. Anda akan mahu mengesahkan pekerjaan dan pendapatan mereka, menyemak kredit mereka, melakukan pemeriksaan latar belakang jenayah dan mendapatkan rujukan dari tuan tanah terdahulu.

Anda boleh membaca artikel kami mengenai bagaimana untuk menyewa penyewa untuk harta sewa untuk maklumat lanjut.

Sekiranya anda tidak selesa dengan apa-apa semasa proses pemeriksaan, mungkin lebih baik mengecualikan calon tersebut dan beralih kepada yang lain. Mungkin lebih baik untuk melepaskan sewa selama sebulan sementara anda menunggu calon yang lebih baik daripada mendapatkan penyewa yang berpotensi buruk yang akan membebankan anda lebih lama dalam jangka masa panjang. Beberapa tanda amaran mungkin pekerjaan yang tidak dapat dipercaya atau kredit yang sangat buruk.

Pada masa yang sama, pastikan anda tidak melampaui undang-undang, seperti dengan mendiskriminasikan secara haram. Sekiranya penyewa berkelayakan, dia berkelayakan - tempoh. Untungnya, ada juga perisian yang tersedia untuk membantu anda membuat skrin dan mencari penyewa yang terbaik. Anda boleh membaca panduan pembeli kami mengenai perisian saringan penyewa terbaik untuk maklumat lanjut.

Mempunyai Pajakan yang Baik

Sebaik sahaja anda mempunyai penyewa berkelayakan yang ingin masuk, anda mesti mempunyai pajakan padat untuk mereka menandatangani. Jangan membuat kesilapan cuba memuat turun beberapa templat rawak dari Internet. Anda memerlukan pajakan yang ketat yang melindungi anda semasa masih sah dan adil kepada penyewa anda. Ejen atau pengurus hartanah anda akan mempunyai satu yang tersedia. Sekiranya anda menguruskan harta itu sendiri, pertimbangkan untuk mendapatkan peguam anda untuk memberikan pajakan tuan anda. Sekurang-kurangnya, pertimbangkan untuk membayar satu daripada perkhidmatan undang-undang seperti Peguam Roket.

Mengekalkan Harta Buy-and-Hold

Anda akan menanggung perbelanjaan dengan harta sewa anda, jadi anda mesti bersedia untuk mereka. Semakin lama harta itu, semakin besar kemungkinan sesuatu yang perlu diperbaiki. Walaupun sesetengah barangan boleh dibayar balik daripada deposit kerosakan penyewa, anda masih perlu membuat bajet untuk mengekalkan harta tersebut.

Walaupun anda mungkin sepenuhnya mengharapkan untuk membayar insurans harta sewa dan pembayaran gadai janji, kawasan perbelanjaan yang sering diabaikan adalah penyelenggaraan berkala. Permaidani memakai, unit perlu dicat semula dan peralatan memecah. Tidak ada peraturan yang keras dan pantas untuk berapa banyak pembaikan yang akan dikenakan kerana terdapat terlalu banyak pembolehubah. Walau bagaimanapun, selamat untuk mengatakan bahawa pembaikan mungkin lebih daripada apa yang anda harapkan.

Rizab untuk Beli-dan-Hold Real Estate

Kerana sukar untuk meramalkan kos pembaikan, adalah penting untuk mengekalkan beberapa pembiayaan rizab bagi setiap harta benda. Anda tidak mahu mengetahui bahawa sistem penghawa dingin benar-benar gagal dan tidak tahu bagaimana anda akan membayar kos $ 3,000 untuk menggantikannya.

Permulaan keadaan kewangan yang buruk perlu beralih kepada kad kredit anda untuk membayar sesuatu seperti itu. Sebaliknya, menyimpan dana rizab untuk setiap harta adalah penting. Sekali lagi, tidak ada angka yang sukar dan berapa banyak, tetapi membina rizab tiga bulan sewa adalah permulaan yang baik.

Memahami Nombor untuk Pelaburan Beli-dan-Tahan

Setiap pelabur perlu selesa dengan nombor asas yang terlibat dalam pelaburan mereka. Bagi hartanah membeli dan terus, angka ini adalah pendapatan kasar, kadar kekosongan, pendapatan bersih, perbelanjaan dan aliran tunai - dan bagaimana mereka bekerja bersama. Ia juga penting untuk memahami peranan yang menghargai dan kelebihan cukai bermain dalam memegang harta.

Nombor yang perlu anda ketahui untuk pelaburan beli-dan-hold ialah:

  • Pendapatan kasar: Ini hanyalah jumlah tahunan sewa bulanan; anda melipatgandakan sewa bulanan sebanyak 12 untuk memberi anda pendapatan kasar tahunan
  • Kadar kekosongan: Ini adalah peratusan untuk berapa lama satu unit kosong; kekosongan purata 10% hingga 15% di seluruh negara, walaupun kadar tempatan anda mungkin lebih tinggi atau lebih rendah; ini bermakna, secara purata, unit sewaan biasa kosong selama kira-kira sebulan
  • Pendapatan bersih: Angka pendapatan yang ditinggalkan selepas mengalihkan kerugian kekosongan
  • Perbelanjaan: Angka ini meliputi faedah, cukai, insurans, penyelenggaraan / pembaikan, yuran pemilik rumah, perkhidmatan profesional seperti perkhidmatan undang-undang, pengurusan harta dan pengiklanan; kebanyakan pelabur suka melihat perbelanjaan secara bulanan
  • Aliran tunai: Aliran tunai adalah apa yang tersisa daripada sewa kasar selepas membayar perbelanjaan; biasanya aliran tunai dikira setiap bulan

Berikut adalah contoh asas mengira aliran tunai:

Contoh Pengiraan Aliran Tunai

Pendapatan Kasar (sewa $ 1,000 bulanan x 12)$12,000
Kadar Kekosongan Kurang (10%)-$1,200
Jumlah pendapatan operasi$10,800
Perbelanjaan ($ 800 sebulan x 12)$9,600
Aliran Tunai ($ 10,800- $ 9,600)$ 1,200 setiap tahun, atau aliran tunai positif $ 100 bulanan

Memahami Ciri-ciri Aliran Tunai

Aliran tunai boleh menjadi angka positif - anda menghasilkan wang - atau yang negatif apabila anda melabur dalam hartanah. Jika anda telah membayar semua wang tunai untuk harta itu, peluangnya ialah anda akan mempunyai aliran tunai yang positif. Jika anda mempunyai gadai janji yang tinggi, kemungkinan anda akan mempunyai aliran tunai negatif.

Aliran tunai negatif sememangnya tidak wajar, tetapi itu tidak semestinya keadaan yang teruk jika anda mampu untuk membayarnya. Perlu diingat, penyewa anda membayar gadai janji, dan itu hanya keuntungan tertunda. Apa yang anda tidak boleh poket setiap bulan mungkin membina seperti akaun simpanan di dalam harta itu.

Satu lagi perkara penting ialah sewa secara semula jadi mengikuti inflasi. Secara berkala, anda akan dapat menaikkan sewa, yang akan meningkatkan aliran tunai anda. Walaupun anda mengalami aliran tunai negatif pada awal, ia akhirnya boleh memecahkan walaupun dan menjadikannya positif jika anda telah memilih pelaburan yang baik.

Jika anda ingin mengetahui aliran tunai dan ROI anda dengan mudah, periksa kalkulator harta sewa percuma kami.

Menguntungkan dari Apresiasi dan Ekuiti Buildup

Cara di atas, sebagai tambahan kepada aliran tunai bulanan, ekuiti membina akhirnya membina kekayaan anda. Jika anda telah memilih harta benda yang baik, penghargaan akan menaikkan nilainya sepanjang masa sementara penyewa membayar hipotek anda. Oleh itu, antara penghayatan dan hipotek membayar, ekuiti anda dalam harta bertambah setiap bulan seperti akaun bank.

Faedah Cukai daripada Pemegangan Harta Tanah

Hartanah sewa menawarkan banyak kelebihan cukai. Susutnilai bagi harta sewa adalah salah satu kelebihan cukai terbaik yang ada untuk anda. Walaupun harta biasanya akan dihargai, anda boleh merawatnya seolah-olah ia memakai keluar dan turun nilai, yang dikenali sebagai susut nilai. Jumlah susut nilai boleh digunakan untuk mengurangkan cukai anda.

Strategi Keluar dari Pelaburan Harta Tanah Beli-dan-Pegang

Berikut adalah soalan: adakah anda menyimpan sewa selama-lamanya atau menjualnya di jalan raya dan mengeluarkan ekuiti? Itulah soalan yang akhirnya anda harus menjawab. Menjaga ia menyediakan pendapatan berterusan berulang, satu yang boleh membawa sebagai warisan kepada anak-anak anda. Walau bagaimanapun, anda tidak mendapat apa-apa daripada penjanaan ekuiti sehingga anda menjual. Jika anda sanggup melepaskan pendapatan baki bulanan, anda boleh menjual beberapa tahun ke bawah jalan dan mungkin mendapat kejatuhan daripada penjualan.

Perkara Yang Boleh Pergi dengan Sewa Beli-dan-Pegang

Memegang harta bukan tanpa komplikasi, dan anda perlu bersedia untuk kemungkinan perkara yang salah. Ini termasuk isu kutipan sewa, penyewa masalah, salah urus dan situasi yang memerlukan pembaikan yang serius.

Perkara yang boleh salah dengan harta sewa anda mungkin termasuk:

Masalah Mengumpul Sewa dari Harta Sewa Anda

Malah penyewa yang baik kadang-kadang boleh lewat dengan sewa mereka. Sebaliknya, ada penyewa yang mempraktikkan membayar sewa sebagai keutamaan yang rendah, dan itu boleh menimbulkan masalah untuk anda. Oleh kerana anda mungkin mempunyai gadai janji untuk membayar, jika sewa terlambat, anda perlu membayar bayaran gadai janji itu dari poket anda. Semakin lama yang berlaku, lebih dalam di dalam poket anda, anda perlu menggali.

Di setiap negeri, terdapat prosedur undang-undang untuk mengendalikan penyewa yang tertunggak. Anda akan dapat menggunakan siri pemberitahuan lewat dan ubat-ubatan yang dinyatakan, malangnya - jika penyewa tidak membayar - membawa pengusiran. Jangan malu-malu menggunakannya. Too many newbie landlords try to be the good guy only to find their tenant gets two or three months behind in rent, with very little likelihood of ever collecting it. Use the legal processes available to you to stay on top of rent payment.

To find out more about landlord tenant law in your state, check out our landlord tenant guide with a free interactive map.

Tonton video itu: THE MINDSET OF HIGH ACHIEVERS - Best Motivational Video for Success in Life & Study 2017 (Oktober 2019).

Loading...